Un contrat de bail, appelé aussi contrat de location, est un contrat par lequel une partie, appelée le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien mobilier ou immobilier pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.
Lors d'une mise en location il est impératif de savoir si l'on souhaite louer son bien vide ou meublé.
Le bail d'habitation vide
Régis par la loi du 6 juillet 1989 qui régit le statut des locations vides louées à titre de résidence principale, encadre le contenu du contrat de location et définit les clauses obligatoires et illégales.
Cette loi est d'ordre publique, toute clause contaraire est réputée non écrite.
Les clauses obligatoires:
- le nom et dénomination du propriétaire bailleur, son domicile ou siège social, son mandataire,
- la date de prise d'effet et la durée du bail,
- la description précise du logement et de ses annexes (désignation des locaux et des équipements privatifs),
- la liste des équipements communs à l'immeuble que le locataire peut utiliser,
- la destination du logement (à titre résidentiel, professionnel ou mixte),
- le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision,
- le montant du dépôt de garantie, depuis le 9 février 2008, limité à un mois de loyer pour les locations vides.
Les deux parties peuvent également convenir de clauses spécifiques comme une remise de loyer en contrepartie de la prise en charge par le locataire de travaux incombant normalement au propriétaire, une durée de location plus longue que la durée minimum légale.
Le propriétaire peut également exiger une caution pour garantir le paiement des loyers et des charges mais uniquement s’il n’a pas souscrit "une assurance des risques locatifs".
les clauses interdites:
- d'imposer au locataire comme compagnie d'assurance celle choisie par le bailleur,
- de prévoir un droit de visite des lieux de plus de deux heures par jour les jours ouvrables dans le but de vendre ou de relouer le bien ;
- de prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ou six ans minimum ;
- d'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou d'exonérer le bailleur de toute responsabilité ;
- d'interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- d'interdire au locataire la possession d'animaux de compagnie dans le local loué;
- d'imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, d'un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges ;
- de faire supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance, ainsi que les frais de procédure ;
- de prévoir le paiement des quittances ;
- d'empêcher d'héberger d'autres personnes dans les lieux loués ;
- d'imposer au locataire le prélèvement automatique du loyer sur son compte en banque comme seul mode de paiement.
La durée du bail est encadrée. Elle doit être au minimum de 3 ans quand le bailleur est personne physique ou SCI familiale, et 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière).
Rien n'empêche le bailleur de signer un bail pour une durée plus longue.
A l'échéance du bail, si le propriétaire ne demande pas le renégociation du loyer (en dehors de la révison annuelle prévu par l'indice INSEE), le bail se poursuit tacitement par tacite reconduction .
L'état des lieux doit décrire précisément le bien loué du sol au plafond dans les mondres détails, il doit contenir le relever les compteurs d'eau et autres, la date de remise des clefs doit impérativement être inscite. Enfin, cet acte doit être contadictoire, la présence du locataire et du bailleur (ou représentant) est indispensable.
L'attestation d'assurance contre les risques locatifs doit obligatoirement être remise par le locataire au jour de la remise des clefs (aucune compagnie d’assurance ne peut être imposée au locataire) Cette assurance couvre l'incendie, l'explosion, les dégâts des eaux, le recours des voisins et des tiers, la responsabilité civile).
